Emlak piyasalarının son dönemlerdeki hareketliliği kira artış oranlarına da yansımış ve kiracılar ile kiraya verenler arasında bir kira krizini gündeme getirmiştir. Yüz yüze eğitimin yeniden başlamasıyla birlikte pandemi dönemi boyunca aile evlerinde olan öğrencilerin eğitim gördükleri şehirlere dönerek yeni ev arayışına girmesi, konut kredi faizlerinin artması nedeniyle ev sahibi olmakta zorlanan vatandaşların kiraya yönelmesi kira artış oranının yükselmesini etkileyen faktörlerden olmuştur. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (“TÜİK”) açıklamış olduğu kira artış oranları mevcut sözleşmelerin yenilenmesi durumunda uygulanacak azami sınırı belirlediğinden kiracı ve kiraya verenler için TÜİK verileri büyük önem arz etmektedir.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun enflasyon rakamlarını açıklamasının ardından TÜFE rakamlarının on iki aylık ortalaması baz alınarak belirlenen kira artış oranı Kasım ayı için yüzde 17,09 olarak belirlenmiştir. Ekim ayı kira artış oranı %16,42, Eylül ayı kira artış oranı %15,78, Ağustos ayı kira artış oranı ise %15,15 olarak belirlenmişti. Söz konusu artışla birlikte kiraya verenler tarafından Kasım ayı, kira yenilenme ayı olan kira sözleşmeleri için kira bedelinde yapılabilecek azami artış oranı %17,09 ile son üç ayın en yüksek oranına ulaşmıştır.

KONUT KİRALARINDA KİRA ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİR?

Konut kiralarında kira artış oranının belirlenmesinde öncelikle taraflar arasında kira artışının ne oranda yapılacağına dair bir anlaşma olup olmadığı hususu incelenmelidir.

Taraflar aralarında kira artışının ne oranda olacağı noktasında bir anlaşma yapmışlarsa; o oran üzerinden kira artışı gündeme gelir. Bununla birlikte taraflar arasında kararlaştırılan oran için Türk Borçlar Kanunu’nda bir üst sınır getirilmiş olup kanun koyucu tarafından bu hükümle sözleşme serbestisine bir noktada müdahale edilmiş ve fahiş kira artış oranlarının önüne geçilerek kiracıların korunması amaçlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin 1’inci fıkrasında bu husus “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” denilerek düzenlenmiştir. Öyleyse tarafların bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının üzerinde anlaşma yapmaları halinde kısmi butlan yaptırımı devreye girecek ve artış oranı tüketici fiyat endeksi ile sınırlanacaktır. Bununla birlikte tarafların bu oran altında anlaşma yapmaları her zaman mümkündür.

Taraflar aralarında kira artışının ne oranda olacağı noktasında bir anlaşma bulunmuyorsa; Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin 2’nci fıkrası uygulama alanı bulacak ve kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli ise Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, hâkim tarafından somut olayın özelliklerine bakılarak belirlenir. Bu noktada hakim tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirleme yapacaktır.